FINANSIERING
Per bokslutsdagen uppgick skuldportföljen till 1 032 800 tkr
(1 012 800). Av dessa lämnar Trelleborgs kommun kommunal
borgen för 902 300 tkr (882 300). Marknadsmässig borgensavgift
för 2018 utgår med 0,39% (0,23%) på lånevolymen och
belastar finansnettot 2018 med 3 561 tkr (2 016). Av bolagets
uttagna pantbrev 139 059 tkr (139 059) var 130 555 tkr (130
555) belånade vid årsskiftet. Vid all upplåning tillämpas bolagets
finansiella riktlinjer. AB TrelleborgsHems ägardirektiv
talar om att bolaget skall välja upplåning med lägsta möjliga
finansieringskostnader, utifrån en låg risknivå för kommunkoncernen,
varför upplåning med pantbrev som säkerhet
gjorts under 2018.
För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken
i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument.
Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som
är fastställda i bolagets finansiella riktlinjer. Ränteriskexponeringen
hanteras som en helhet, i en portfölj bestående av
krediter, ränteswappar och övriga ränteriskexponeringar. I
låneportföljen frikopplas räntebindning och kapitalbindning
från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att, när
som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta
förändringar på räntemarknaden. Ränteriskhanteringen syftar
till att minska riskerna och genomförs med en konservativ
grundsyn, där långsiktig stabilitet, men med full flexibilitet
är ett av huvudmålen. En aktiv ränteriskhantering kan dock
innebära ett mindre antal nya eller stängda ränteswappar
per år. Detta speciellt om swapportföljens riskprofil behöver
förändras eller om förutsättningarna på kapitalmarknaden väsentligt
förändras under en kortare tidsrymd. Som ett led i den
aktiva hanteringen av ränterisker kan därmed förtida avslut av
ränteswapavtal förekomma.
Alla beslut avseende ränteriskhanteringen för swapavtal som
tecknas eller förändras, grundas på en förändrad ränterisk för
bolaget, där omvärldsanalyser, strategier, riskprofil, förändrade
investeringsbehov eller räntekostnadssimuleringar ligger
till grund för besluten. Några kortsiktiga, spekulativa inslag i
ränteriskhanteringen förekommer inte. Om riskerna på kapitalmarknaden
visar tecken på att öka kraftigt kan det dock vara
nödvändigt med stora förändringar i swapportföljen under en
begränsad tidsperiod. Räntekostnadssimuleringar över minst
innevarande och nästkommande verksamhetsår genomförs
kontinuerligt för att kontrollera att valda strategier och ränteriskskydd
uppfyller uppsatta ränteriskmål. Värdeförändringen
i portföljen av ränteswappar och krediter med vald räntebindning,
skall så långt det är möjligt efterlikna den värdeförändring
som uppkommer i en kreditportfölj bestående av enbart
bundna lån med motsvarande räntebindning. Ränta från
säkringsinstrumenten redovisas löpande i resultaträkningen
som en del av räntekostnaden.
32 ÅRSREDOVISNING 2018 • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Säkringsredovisning ska avbrytas när säkringsinstrument
förfaller, säljs, löses eller avslutas på liknande sätt eller att
säkringen inte längre förväntas vara effektiv. När säkringsredovisning
upphör ska säkringsinstrument värderas enligt lägsta
värdets princip om derivatet har ett positivt värde och en skuld
om derivatet har ett negativt värde. Eventuella differenser
redovisas i resultaträkningen.
Utestående ränteswapavtal uppgick till 750 000 tkr (795 000)
per 2018-12-31. Per bokslutsdagen finns ett marknadsvärde på
ca -38 316 tkr (-57 464) i avtalen, vilket inte bokförs. Undervärdet/
övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle
uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande
undervärde/övervärde (s.k ränteskillnadsersättning)
uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar
på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m
sitt slutförfallodatum kommer undervärdet/övervärdet att
löpande elimineras.
Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen
uppgick till 3,67 år (3,74) och den genomsnittliga
effektiva räntan uppgick till 1,64% (2,20).
AB TrelleborgsHem har under hösten 2017 antagit nya Finansiella
riktlinjer inom ramen för kommunkoncernens finanspolicy
med förändring att max 50% av låneförfallet ska förfalla
inom en 12 månaders period, vilket medför att en särskild
hänsyn måste tas till kapitalbindningen.
FASTIGHETSVÄRDERING
AB TrelleborgsHem genomför årligen en intern marknadsvärdering
av fastighetsbeståndet. Årets värdering har genomförts i
analysverktyget Datscha samt genom ett antal styckvisa värdebedömningar
av extern värderingsman. Värderingen uppfyller
huvudsakligen två syften, att beräkna respektive fastighets
marknadsvärde samt att fastställa eventuella nedskrivningsbehov.
I analysverktyget har värderingen gjorts på objektsnivå
med stöd av ortsprismetoden och på marknaden accepterade
avkastningskrav.
En bedömning av det totala marknadsvärdet på bolagets fastigheter
uppgick till 2 240 317 tkr (2 206 551) vilket motsvarar
ca 11 315 kr/kvm (11 199). Justerad soliditet beräknas till 43,5 %
(43,2). Några nedskrivningsbehov bedöms inte föreligga.
EGET KAPITAL
Bolagets egna kapital per den 31 december 2018 uppgick till
208 350 tkr (191 498) fördelat på 52 059 tkr (52 059) bundet
och 156 291 tkr (139 439) fritt eget kapital. Utdelning till aktieägaren,
Trelleborgs Rådhus AB, har gjorts med 325 tkr (273).