FINANSIERING
Per bokslutsdagen uppgick skuldportföljen till 1 012 800 tkr
(932 800). Av dessa lämnar Trelleborgs kommun kommunal
borgen för 882 300 tkr (802 300). Marknadsmässig borgensavgift
för 2017 utgår med 0,23 % (0,29) på lånevolymen och
belastar finansnettot 2017 med 2 016 tkr (2 324). Av bolagets
uttagna pantbrev 139 059 tkr (143 078) var 130 555 tkr
(130 555) belånade vid årsskiftet. Vid all upplåning tillämpas
bolagets finansiella riktlinjer. AB TrelleborgsHems ägardirektiv
talar om att bolaget skall välja upplåning med lägsta möjliga
finansieringskostnader, utifrån en låg risknivå för kommunkoncernen,
varför upplåning med pantbrev som säkerhet
gjorts under 2017.
För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken
i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument.
Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar
som är fastställda i bolagets finansiella riktlinjer. Ränteriskexponeringen
hanteras som en helhet, i en portfölj bestående
av krediter, ränteswapar och övriga ränteriskexponeringar.
I låneportföljen frikopplas räntebindning och kapitalbindning
från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att,
när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta
förändringar på räntemarknaden. Ränteriskhanteringen syftar
till att minska riskerna och genomförs med en konservativ
grundsyn, där långsiktig stabilitet, men med full flexibilitet,
är ett av huvudmålen. En aktiv ränteriskhantering kan dock
innebära ett mindre antal nya eller stängda ränteswapar per år.
Detta speciellt om swapportföljens riskprofil behöver förändras
eller om förutsättningarna på kapitalmarknaden väsentligt
förändras under en kortare tidsrymd. Som ett led i den aktiva
hanteringen av ränterisker kan därmed förtida avslut av ränteswapavtal
förekomma.
Alla beslut avseende ränteriskhanteringen där swapavtal
tecknas eller förändras, grundas på en förändrad ränterisk för
bolaget, där omvärldsanalyser, strategier, riskprofil, förändrade
investeringsbehov eller räntekostnadssimuleringar ligger
till grund för besluten. Några kortsiktiga spekulativa inslag i
ränteriskhanteringen förekommer inte. Om riskerna på kapitalmarknaden
visar tecken på att öka kraftigt kan det dock vara
nödvändigt med stora förändringar i swapportföljen under en
begränsad tidsperiod. Räntekostnadssimuleringar över minst
innevarande och nästkommande verksamhetsår genomförs
kontinuerligt för att kontrollera att valda strategier och ränteriskskydd
uppfyller uppsatta ränteriskmål. Värdeförändringen
i portföljen av ränteswapar och krediter med vald räntebindning,
skall så långt det är möjligt efterlikna den värdeförändring
som uppkommer i en kreditportfölj bestående av enbart
bundna lån med motsvarande räntebindning. Ränta från
säkringsinstrumenten redovisas löpande i resultaträkningen
som en del av räntekostnaden.
28 ÅRSREDOVISNING 2017 • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Säkringsredovisning ska avbrytas när säkringsinstrument
förfaller, säljs, löses eller avslutas på liknande sätt eller att
säkringen inte längre förväntas vara effektiv. När säkringsredovisning
upphör ska säkringsinstrumentet värderas enligt
lägsta värdets princip om derivatet har ett positivt värde och en
skuld om derivatet har ett negativt värde. Eventuella differenser
redovisas i resultaträkningen.
Utestående ränteswapavtal uppgick till 795 000 tkr (695 000)
per 2017-12-31. Per bokslutsdagen finns ett marknadsvärde på
ca -57 464 tkr (-74 868) i avtalen, vilket inte bokförs. Undervärdet/
övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle
uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande
undervärde/övervärde (s.k. ränteskillnads ersättning)
uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar
på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m
sitt slutförfallodatum kommer undervärdet/övervärdet att
löpande elimineras.
Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen
uppgick till 3,74 år (3,80) och den genomsnittliga
effektiva räntan uppgick till 2,20 % (2,21).
AB TrelleborgsHem har under hösten 2017 antagit nya Finansiella
Riktlinjer inom ramen för kommunkoncernens finanspolicy
med förändring att max 50 % av låneförfallet ska förfalla
inom en 12 månaders period vilket medför att en särskild
hänsyn måste tas till kapitalbindningen.
FASTIGHETSVÄRDERING
AB TrelleborgsHem genomför årligen en intern marknadsvärdering
av fastighetsbeståndet. Årets värdering har genomförts
i analysverktyget Datscha samt genom ett antal styckvisa
värdebedömningar av extern värderingsman. Värderingen
uppfyller huvudsakligen två syften, att beräkna respektive
fastighets marknadsvärde samt att fastställa eventuella nedskrivningsbehov.
I analysverktyget har värderingen gjorts på
objektsnivå med stöd av ortsprismetoden och på marknaden
accepterade avkastningskrav.
En bedömning av det totala marknadsvärdet på bolagets fastigheter
uppgick till 2 206 551 tkr (1 843 495) vilket motsvarar ca
11 199 kr/kvm (9 587). Justerad soliditet beräknas till 43,2 %
(41,7). Några nedskrivningsbehov bedöms inte föreligga.
EGET KAPITAL
Bolagets egna kapital per den 31 december 2017 uppgick till
191 498 tkr (159 454) fördelat på 52 059 tkr (52 059) bundet
och 139 439 tkr (107 395) fritt eget kapital. Utdelning till aktieägaren,
Trelleborgs kommun, har gjorts med 273 tkr (340).